Bestemmingsplantoets

Bij een bestemmingsplantoets wordt een (bouw)plan of locatie beoordeeld op de inhoud en gevolgen van een bestemmingsplan. Die gevolgen kunnen verstrekkend zijn voor een lange periode. Het bestemmingsplan is de voornaamste en meest concrete maatregel op het terrein van de ruimtelijke ordening. In het plan wordt gedetailleerd aangegeven welk gebruik van grond en gebouwen mogelijk is. Verbodsbepalingen kunnen blokkerend werken.

Indien een ondernemersplan voor vestiging of uitbreiding niet past binnen de regels van het bestemmingsplan wordt met de opdrachtgever en de gemeente naar een oplossing gezocht. De regelgeving is soms dermate complex, dat een ondernemer de weg kwijt raakt in ruimtelijk ordeningsland. Dit is in iedere situatie anders, daarom is maatwerk hiervoor vereist.

Op basis van de bestemmingsplantoets kan geconcludeerd worden of een principeverzoek kans van slagen heeft.

Principeverzoek

Een nieuw initiatief start meestal met het indienen van een principeverzoek bij de gemeente.
In een situatie dat u een bouwplan of ander initiatief heeft dat niet in het geldende bestemmingsplan past moet er een ruimtelijke procedure worden doorlopen (bijvoorbeeld het wijzigen van het bestemmingsplan of het aanvragen van een omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan). U kunt een principeverzoek door ons laten indienen om af te tasten wat de gemeente van uw ruimtelijk initiatief vindt. In het op te stellen principeverzoek wordt de gewenste situatie beschreven aan de hand van een of meer tekeningen. Voorafgaand aan het principeverzoek vindt vooroverleg met de gemeente plaats. Het voordeel van een principeverzoek is dat u niet direct een (bouw)plan tot in detail hoeft uit te werken met de daarbij behorende kosten.

Het principeverzoek is geen wettelijke aanvraag. Hieraan kunt u niet het recht ontlenen dat het ruimtelijk initiatief ook daadwerkelijk wordt uitgevoerd. Wel krijgt u duidelijkheid of de gemeente wel of niet achter het initiatief staat en onder welke voorwaarden. U kunt geen bezwaar of beroep indienen tegen het principebesluit.

Ruimtelijke onderbouwing

Ruimtelijke onderbouwingen zijn noodzakelijk voor het motiveren van afwijkingsbesluiten en bestemmingsplanherzieningen. Voor het verlenen van medewerking aan een nieuw plan kan worden gekozen voor de volgende planologische procedures:

  1. Een herziening van het bestemmingsplan.
  2. Een omgevingsvergunning voor de activiteit “afwijken van het bestemmingsplan”.

Met de ruimtelijke onderbouwing worden de effecten van het plan op de omgeving onderzocht en afgewogen. Hierbij dienen tevens de overige gemeentelijke beleidsregels betrokken te worden. Het gemeentelijk principebesluit met de randvoorwaarden is daarbij leidend.

Een goede ruimtelijke onderbouwing omvat de volgende onderdelen:

  • Beschrijving van het initiatief in relatie tot de omgeving en bebouwing binnen het gebied (ruimtelijk, functioneel, stedenbouwkundig, etc.).
  • Verwijzing/toetsing van het plan aan bestaand en toekomstig beleid van Rijk, provincie en de gemeente.
  • Toetsing van het plan op de diverse aspecten zoals milieu, bodem, geluid, lucht, verkeer, water, archeologie, flora en fauna, economische uitvoerbaarheid, etc. voor zover van toepassing en relevant.
  • Motivatie van het plan.

Voor alle planologisch relevante aspecten dient aangetoond te worden dat er geen belemmeringen aanwezig zijn en dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Voor bepaalde aspecten kan nader specialistisch onderzoek nodig zijn. Zo is een bodemonderzoek noodzakelijk om te bepalen of de bodem geschikt is voor de beoogde bestemming. Afhankelijk van het plan zal de zwaarte/omvang van de ruimtelijke onderbouwing in nader overleg bepaald worden.

Bij de wijziging van een bestemmingsplan is de ruimtelijke onderbouwing verwerkt in de toelichting van het bestemmingsplan. Een bestemmingsplan bepaalt wat er in een gemeente met de ruimte mag gebeuren op een individueel perceel of groter plangebied. Er staat bijvoorbeeld in waar winkels, horeca en bedrijven mogen komen en hoe groot gebouwen mogen zijn. U kunt bestemmingsplannen inzien bij uw gemeente of op de website van uw gemeente. Het is een juridisch bindend plan.

Een bestemmingsplan bestaat uit 3 onderdelen:

  1. Toelichting
    In de toelichting staan de kenmerken van een perceel, wijk en de plannen met het gebied of de buurt beschreven. De toelichting is een antwoord op de vraag waarom bepaalde zaken vastgelegd worden in het plan.
  2. Verbeelding
    De verbeelding is een soort landkaart van het gebied met bestemmingen en standaardaanduidingen. De verbeelding dient analoog en digitaal te worden opgemaakt per fase van de bestemmingsplan-herziening.
  3. Regels
    In de regels staat wat voor soort functie en bebouwing er mag worden opgericht en hoe er gebouwd mag worden. De maximale hoogte, breedte of inhoud van bouwwerken wordt hier bijvoorbeeld in beschreven. Ook is het (verboden) gebruik van gronden en opstallen vastgelegd.

De voorbereidingstijd en besluitvorming voor een wijziging van een bestemmingsplan kost doorgaans veel tijd, u dient rekening te houden met een termijn van minimaal 26 tot maximaal 52 weken.

Hoe verloopt de procedure van een bestemmingsplan?

In hoofdlijnen is de procedure als volgt:

  • Concept voorontwerp-bestemmingsplan (met alle onderzoeken) aanbieden aan college van Burgemeester en Wethouders;
  • Vooroverleg met betrokken instanties zoals Provincie en Rijksinstanties;
  • Ter visie leggen van het ontwerpbestemmingsplan met behandeling van eventueel ingediende zienswijzen van derden;
  • Vaststelling door de gemeenteraad binnen 12 weken na tervisielegging;
  • Mogelijk beroep bij de Raad van State.

Het bestemmingsplan is één dag na het einde van de beroepstermijn onherroepelijk, tenzij er een beroep bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State is ingesteld. Als er wel beroep is ingesteld, dan wordt het bestemmingsplan onherroepelijk na de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Voor een ruimtelijke onderbouwing t.b.v. een omgevingsvergunning voor de activiteit “afwijken van het bestemmingsplan” behoeven geen regels te worden opgesteld. De ruimtelijke onderbouwing is beperkt tot een toelichting. De procedure vergt in totaal minimaal 26 weken.

Zienswijzenprocedures

Een aantal opdrachtgevers hebben wij bijgestaan in het voeren van zienswijzenprocedures bij gemeenten, rechtbanken en Raad van State.

Opdrachtgevers

Particulieren
Gemeenten
Recreatiebedrijven
Detailhandelsbedrijven
Groothandelsbedrijven
Garagebedrijven
Tuincentra
Bouwmarkten
Supermarkten
Woningbouwverenigingen
Architectenbureaus